从重点都会看，深圳、广州、杭州常住生齿大幅增加，西安、成都、长沙等中西部中心都会日趋兴起，北京、上海、天津、姑苏、无锡等东部都会生齿增加较着放缓

　　从重点都会看，深圳、广州、杭州常住生齿大幅增加，西安、成都、长沙等中西部中心都会日趋兴起，北京、上海、天津、姑苏、无锡等东部都会生齿增加较着放缓。已往二十年，都会的生齿会聚格式发作深入变革都会建立开展。除京沪从2013年开端自动控人外，其他都会近期多在“抢人”、但效果各别。2000-2010年，常住生齿年均增量最大的前五个都会为上海、北京、姑苏、深圳、天津，别离年均增长66、61、37、34、31万。2010-2015年，常住生齿年均增量最大的前五个都会为天津、北京、上海、深圳、郑州，别离年均增长50、42、22、20、18万。2015-2018年，常住生齿年均增量最大的前五个都会为深圳、广州、杭州、长沙、西安，别离年均增长55、47、26、24、23万；成都社会资本近况、郑州、重庆（主城）常住生齿年均增长也超越15万，而传统的生齿会聚大市北京、上海、天津、姑苏、无锡年均增长不敷5万，北京2017-2018年连续两年负增加、天津2017年一度负增加。

　　在“房地产持久看生齿，中期看地盘，短时间看金融”的典范框架根底上，我们从“根本面+市局面”两个层面分27个目标研讨2019年中国336个地级行政单元开展潜力（不含三沙），详细以根本面研判都会中持久开展潜力，以市局面帮助择时。

　　在都会圈层面，24个1000万人以上的多数会圈以6.7%的地盘会聚33%的生齿缔造约54%的GDP，此中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都会圈开展潜力较着居前。鉴于当前大都都会群发育不成熟，且部门中心都会消费要素较着向周边溢出，中心把以大都会为中心的都会圈作为都会群建立的打破口和抓手。2019年2月，国度发改委公布《关于培养开展示代化都会圈的指点定见》，这是中国第一份以“都会圈”为主题的中心文件，请求以大都会及周边地域同城化为标的目的促进根底设备一体化、强化都会间财产合作合作、放慢建立同一开放市场、促进大众效劳共建同享等，包罗以轨道交通等为根底打造1小时通勤圈。按照相关都会群计划及相干处所计划，当前中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的多数会圈，有重庆、青岛、厦泉漳等14个1000万-2000万人多数会圈。24个万万级多数会圈以天下6.7%的地盘会聚约33%的常住生齿，缔造约54%的GDP。从开展潜力看，上海、北京、深莞惠、广佛肇都会圈居前，以后则是苏锡常、天津、南京、长株潭、杭州、重庆等都会圈。需求留意的是，部门都会圈范畴有重合，好比上海都会圈与杭州都会圈、苏锡常都会圈均有重合。

　　在24个多数会圈以外，仍有两类三四线都会值得存眷：第一类是东部地域经济气力比力凸起的三四线都会，大都位于都会群内，如温州、珠海、中山、徐州、海口、金华、唐山、泰州、保定、威海等。珠海、中山是珠江口西岸中间都会，珠中江都会圈2017年底生齿达958.7万，无望成为下一个万万级多数会圈。温州、威海均为经济兴旺的内地工贸都会；唐山、保定别离位于京津冀协同开展空间规划“三轴”中的“京唐秦”、“京保石”财产开展带上。该类都会中独一不在19大都会群的是淮海经济区中间都会徐州。2018年国度发改委《淮河生态经济带开展计划》“北部淮海经济区”部清楚白提出：“出力提拔徐州地区中间都会辐射动员才能，阐扬连云港(4.590,0.02,0.44%)新亚欧大陆桥经济走廊东方出发点和陆海交汇关键感化，鞭策淮海经济区协同开展”，并界定了淮海经济区包罗以徐州为中心的3省10市，面积8.9万平方千米。

　　一二线都会住房供应偏紧、套户比别离为0.97、1.02，东北地域有多余风险、套户比超越1.1。我们在2018年11月陈述《中国住房存量测算：多余仍是欠缺？》预算了2017年各省级、地级单元城镇室第套户比。分地域看，2017年东部、中部、西部地域包罗门生及其宿舍的城镇套户比别离为0.99、1.05、1.03，东北地域为1.13；东部、中部、西部地域不含门生及其宿舍的套户比别离为1.02、1.09、1.08，东北地域为1.17。分线年一线、二线、三四线都会套户比（含门生及其宿舍）别离为0.97、1.02、1.06，一二线都会住房供应偏紧。在天下336个地级单元（不含三沙）中，2017年有89个都会的套户比小于1，占比26.5%；有157个都会的套户比介于1.0-1.1之间，占比46.7%；有72个都会的套户比介于1.1-1.2之间，占比21.4%；有18个都会的套户比高于1.2，占比5.4%。

　　一线都会人均储备存款、可安排支出别离高达11.5、6.6万元，远高于其他都会。绝对购置才能不只是可安排支出，还应包罗人均储备存款，虽然当前“存款搬场”征象较着，但仍能反应相干状况。从城乡住民人均储备存款看，2017年一线万元，三线万元。从城镇住民可安排支出看，2017年一线万元。别的，包头、鄂尔多斯(7.740,-0.05,-0.64%)、呼和浩特等部门资本型都会人均储备存款及可安排支出也较高。

　　本课题是我们历经一年多对典范框架的细化与量化，在前期60多个目标、超越10万条数据根底上筛出27个目标、约5万条数据，以此成立多维度、多条理、可考证的都会开展潜力根本面+市局面评价模子，对天下除三沙市及港澳台外的336个地级行政单位的开展潜力停止客观排名。

　　以中间都会为引领的都会圈都会群更具消费服从，更节省地盘、能源，是支持中国经济高质量开展的次要平台，是中国当前和将来开展的重点。按照根本面排名，2019年开展潜力百强都会中有96个位于19大都会群，此中处于24个万万级多数会圈的有54个。2018年11月，国务院《关于成立愈加有用的地区和谐开展新机制的定见》请求，成立以中间都会引领都会群开展、都会群动员地区开展新形式，鞭策地区板块之间交融互动开展。以住建部城区常住生齿为尺度，将都会分别为1000万以上、500-1000万、300-500万、100-300万、50-100万、20-50万、20万以下七类。从人均消费服从看，分范围人均缔造GDP显现范围从大到小的递加征象；1000万人以上的都会人均缔造14万元的GDP，是100-300万人都会的2.1倍，是20万人以下都会的约5倍。从人均都会建立用地看，大都会较着更节省地盘资本，分范围人均缔造GDP显现范围从大到小的递增征象，2017年1000万人以上都会人均建立用地仅74.5平方米，而100-300万、20万以下都会别离为117.3、135.5平方米。

　　地价房价比整体回落，但少数都会地价本钱仍较高。2018年1、2、3、四线%，除一线个百分点外，2、3、四线个百分点（因为地级层面的新居价钱数据不全，在此以二手房价钱阐发，由此估量的地价房价比能够偏低）。虽然各线都会地价房价比整体上差异不大，但详细都会之间差别宏大。别的，当前部门都会履行的“限房价、竞地价”地盘出让形式有用地平抑了新居价钱，但在供应不敷的状况下简单惹起新居抢购。

　　风险提醒：模子猜测存在必然偏向；部门目标还没有宣布2018年纪据，影响模子估量；旅游都会的逻辑与其他都会差别，模子未零丁思索。

　　从地区层面看，当宿世齿回流皖川桂豫等中西部省分与粤浙等东部省分生齿再会聚并存，京沪津苏黑吉辽生齿增加低迷以至负增加。变革开放后至2010年阁下，生齿大范围向出口导向型的内地兴旺地域活动。2010年以来，跟着内地地域财产转型晋级、中西部地域财产承接和老一代农人工老化，部门生齿逐步回流中西部，东部生齿增速整体减缓，而东北地域生齿开端负增加。当宿世齿回流较着的是安徽、四川、广西、河南、贵州等省，安徽常住生齿年均增量从2000-2010年的-33万上升至2010-2015年的37万，再增至2015-2018年的60万，四川从-56万上升至32万，再增至46万。广东、浙江等省常住生齿增加一度受生齿回流而较着放缓，但2015-2018年生齿从头较着会聚，当前年均增量别离为166、66万。江苏则从2000-2010年的54万降至2010-2015年的22万，2015-2018年为25万、无较着转机都会建立开展，江苏与广东的生齿会聚差别相似经济开展差别，2016年开端两地经济总量逐步拉大。

　　在大众资本方面，一二线都会优良教诲、医疗资本麋集，都会轨道交通提拔都会运转服从。大众资本是财产开展的配套，优良大众资本对生齿有着较着吸收力。从教诲看，直辖市和省会都会多具有地区内最优良的中小学和高档教诲资本，具有的985/211大学数合计占天下的81%，具有的在校大门生数目合计占天下的58%；此中，京津沪的一本升学率位居天下前三。从医疗资本看，一线、二线、三线、四线都会每千生齿执业（助理）医师数别离为3.2、3.1、2.2、1.9，而且医疗资本的质量差别宏大，天下最优良的医疗资本次要集合在一二线都会。从都会轨道交通看，按照各都会地铁公司官网及发改委最新批复，至2019年3月天下已通都会轨道交通（不含有轨电车）的都会有35个，加上已批复未开通的都会则增至45个。二线都会中太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台还没有开通都会轨道交通，三线都会今朝仅温州开通。已批复未开通地铁的都会除太原、呼和浩特、南通3座二线都会外，还包罗包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等7座三线购置才能：一二线都会绝对购置才能较高，相对购置才能较低

　　在财产立异方面，一二线都会头部效应较着，京沪深占有绝对高地，杭州、广州、姑苏、南京、成都等都会居前。财产立异的都会差别比经济气力愈加较着，此次要由于立异需求高度会聚才更有用率。从反应龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占天下的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%，一二线%。从创造专利受权量来看，北京因为占尽产学研资本劣势而独有天下的14.4%，京沪深合计占26.8%，一二线%。财产立异排名相对靠前的三线都会次要是绍兴、常州、台州、嘉兴、珠海等长三角、珠三角都会。

　　在都会群层面，19个都会群的中心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个都会群。2014年《国度新型城镇化计划（2014-2020年》及“十三五”计划请求建立长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、华夏、长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等19个都会群。此中，长三角、珠三角、京津冀三大都会群是此中最成熟的三个，以天下5%的地盘面积会聚了23.3%的生齿，缔造了39.3%的GDP，成为动员中国经济高质量开展和到场国际经济协作与合作的次要平台，今朝均曾经上升为国度计谋。在三大都会群外，以成都、重庆、武汉为中心的成渝、长江中游都会群最具开展潜力，两大都会群以5.2%的地盘面积会聚了15.5%的生齿，缔造了15.6%的GDP。其次则是山东半岛、海峡西岸、华夏、关中平原、哈长、辽中南等都会群。估计到2030年，中国2亿新增城镇生齿的约80%将散布在19个都会群都会建立开展，此中约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、华夏、山东半岛等七大都会群（拜见恒大研讨院2018年7月陈述《中国生齿大迁徙》）。

　　近期地盘成交有所回暖。2018年百城样本中一线、二线、三四线都会室第类用地成交溢价率别离为6.1%、12.5%、18.1%，均较2017年的21.9%、38.3%、45.3%较着下滑。不外，从近来半年纪据看，地盘成交有所回暖，2019年3月百城样本中一线、二线、三四线都会室第类用地成交溢价率别离为4.2%、21.6%、21.4%，此中二线个月上行、三四线个月上行。

　　在交通区位方面，一二线都会占有交通关键职位，高铁日始发终到趟数别离高达740、149趟，东部地域受益于天然天文和领先开展计谋交通根底前提更优。从天然天文看，东部内地地域具有先发的区位劣势。在东部领先开展计谋下社会资本近况，高铁、高速公路等交通根底设备开展疾速，出格是珠三角、长三角、京津冀等地域。从高铁灵通度看，一线、二线、三线、四线都会高铁日均通行班次别离为974、460、155、54趟；今朝另有107个都会未开通高铁，次要散布在中西部地域。从高铁日始发终到趟数看，一线趟，此中广州、上海、北京、深圳、成都、武汉、重庆、天津、长沙、西安位居天下前十。从高速公路看，一二线都会与三四线都会的路网密度差别仍旧非常较着，别离为1001、506、330、99千米/万平方千米，四线年国度发改委《铁路网中持久计划》请求，在“四纵四横”高速铁路的根底上，建立构成以“八纵八横”主通道为骨架、地区毗连线跟尾、城际铁路弥补的高速铁路网。此中八纵是指内地通道、京沪通道、京港（台）通道、京哈~京港澳通道、呼南通道、京昆通道、包（银）海通道、兰（西）广通道；八横是指绥满通道、京兰通道、青银通道、沿江通道、沪昆通道、厦渝通道、广昆通道。

　　根本面：2019年中国都会开展潜力排名。1）榜单概览：2019年深北上广稳居中持久开展潜力榜单前4名，二线都会中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地域有32座都会进入前50名，长三角、珠三角地域表示特别凸起；东北地域有超八成都会位于200名以后。百强都会以天下13%的地盘，会聚50%的生齿，缔造73%的GDP，占天下商品室第销量的62%。2）生齿近况：生齿连续向大城墟市聚，中西部中心都会兴起。从地区层面看，当宿世齿回流皖川桂豫等中西部省分与粤浙等东部省分生齿再会聚并存，京沪津苏黑吉辽生齿增加低迷以至负增加。从分线都会看，生齿连续向一二线大都会流入，三线都会全域流入流出根本均衡，四线都会连续流出。从重点都会看，深圳、广州、杭州常住生齿大幅增加，西安、成都、长沙等中西部中心都会日趋兴起，北京、上海、天津、姑苏、无锡等东部都会生齿增加放缓。3）生齿潜力：人随财产走，一二线财产根底及潜力凸起。一二线%的GDP，生齿会聚潜力很大。在财产立异方面，一二线都会头部效应明显，上市公司占比、创造专利受权量合计别离占约70%、75%，此中京沪深占有绝对高地，杭州、广州、姑苏、南京、成都等都会居前。在交通区位上，一二线都会占有交通关键职位，高铁始发终到趟数别离高达740、149趟，东部地域受益于天然天文和领先开展计谋交通根底前提更优。在大众资本上，一二线都会优良教诲、医疗资本麋集，都会轨道交通提拔都会运转服从。4）购置才能：一二线都会绝对购置才能较高，相对购置才能较低。从绝对程度看，一线都会人均储备存款、可安排支出别离高达11.5、6.6万元，远高于其他都会。从相对程度看，一线年，但一线都会因供应不敷，房价并不是由中位数支出人群决议，而是由高支出人群决议。5）住房供应：一二线都会住房供应偏紧，二三线地盘财务依靠度较高。一二线都会住房供应偏紧、套户比别离为0.97、1.02，东北地域有多余风险、套户比超越1.1。东部、中部地盘财务依靠度较高，别离为57%、52%；二三线年百强都会什么时候规划最好？1）榜单概览：在根本面阐发根底上，分离市局面状况将开展潜力100强划为3档，此中深北上广等15个都会为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。2）量价趋向：部门三四线都会需求较着透支，部门一二线都会成交量有所回暖、市场无望趋稳。曾经历较着调解的部门一二线都会及周边房价将逐步趋稳，如供应不敷或存在必然上涨压力；前期受棚改货泉化刺激销量暴增社会资本近况、而又缺少根本面支持的部门三四线）库存去化：西部地域、四线都会整体库存风险较高。从可售库存看，2019年1月一线社会资本近况、二线、三四线样本都会库存去化周期别离为11.7、10.5、11.4个月，三四线年下半年以来有必然上升。从广义库存看，2017年西部地域、四线都会地盘消化周期别离为2.5、2.1年。4）拿地本钱：2018年地价房价比整体回落，少数都会仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线都会室第类用地成交溢价率别离为4.2%、21.6%、21.4%，此中二线%，除一线个百分点外，二线个百分点。

　　在数据处置上，为消弭原始数据的量纲差别都会建立开展，对原始数据采纳“最大值-最小值”办法停止尺度化处置。此中，关于单调递增目标线，关于单调递加目标逆向线。

　　从广义库存看，西部地域、四线年。分地域看，东部、中部、东北地域库存连续改进，西部地域库存改进力度较着不敷。2017年，东部、中部、东北地域地盘消化周期均在1.15-1.35年之间，而西部地域则高达2.5年。分线年一线、二线、三线、四线都会地盘消化周期别离为0.8、0.9、1.2、2.1。虽然一线开端的调控收紧影响，市场贩卖连续降温，但地盘消化周期根本小于1；四线都会贩卖乏力，地盘供给连续增长，仍有较大库存风险。

　　在根本面阐发根底上，我们分离市局面状况将开展潜力100强划为3档，此中深北上广等15个都会为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。市局面由库存去化周期、需求透支率、房价周期、地价房价比4项目标构成。我们起首将都会开展潜力100强根据开展潜力指数分为三档，再经由过程市局面貌标阐发，对当前市场趋向较好的都会升档，其他都会保持稳定。

　　2019年深北上广稳居中持久开展潜力榜单前4名，二线都会中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部地域有32座都会进入前50名，东北地域有超八成都会位于200名以后。百强都会以天下13%的地盘，会聚50%的生齿，缔造约73%的GDP，占天下商品室第销量的约62%。深圳占有都会开展潜力榜首，北京、上海、广州紧随厥后。二线都会中，成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位列前10名；郑州、长沙、西安、济南、合肥等省会都会，厦门、青岛等方案单列市，姑苏、东莞、佛山等兴旺地级市进入前20名。省会都会除呼和浩特、银川、西宁、拉萨外均排名前50。在前50名都会中，东部地域多达32个，中部、西部、东北地辨别别有6、8、4个。除直辖市、省会都会和方案单列市外，前50名其他地级市大多散布在长三角、珠三角地域，此中长三角都会群8个，珠三角都会群4个，海西都会群、山东半岛都会群各2个。分地域看，东部、中部、西部地域排在200名以后的都会占比别离为4.6%、22%、64.1%；东北地域有30座都会位列200名以后，占当地区地级单元个数的83.3%，开展潜力整体靠后。需留意，各目标经尺度化处置后分解的开展潜力指数仅具有序数意义。

　　前期受棚改货泉化刺激销量暴增、而又缺少根本面支持的部门三四线都会存在需求透支风险。好比，一个都会已往3-5年的贩卖增速均在20%以下，在根本面改动不大的状况下，某年贩卖增速忽然飙升，好比到达50%及以上，这类都会在短时间存在需求透支风险，从数据看次要是部门受棚改货泉化刺激的三四线年以来，一线都会商品室第销量较着降落，二线都会根本持平，三四线都会受棚改货泉化安设比例扩展而持续暴增。各线都会销量暴增的工夫显现轮动特性，一线年商品室第贩卖面积同比增加14%，二线%，三四线%，部门缺少根本面支持的三四线都会需求较着透支。

　　在中持久，城镇化、寓居改进、都会更新三大盈余将支持中国房地产市场将来安稳开展。一是城镇化盈余。2018年中国常住生齿城镇化率为59.6%，与兴旺国度均匀约80%的城镇化程度比拟仍有较大增加空间，而且户籍生齿城镇化率仅为43.4%，市民化空间更是宏大。二是寓居改进盈余。当前同时具有厨房和洗手间的城镇住房成套率仅85%，且有20%的家庭寓居在前提较差的平房，人均住房利用面积仅不到25平，与兴旺经济体存在较着差异。跟着中国经济连续增加和支出进步，加上家庭范围日益小型化，人均住房面积还将进一步增加。三是都会更新盈余。跟着住房存量市场日趋宏大，住房存量更新、拆迁革新的范围将连续上升。整体来看，到2030年之前中国房地产市场年均需求将在11-13亿平方米阁下，需求虽有下滑，但范围仍旧很大。（拜见恒大研讨院2018年12月陈述《传统周期持续，仍是长效机制破局？2019年房地产市场瞻望》）

　　当前中国城镇化正步入都会群都会圈时期，房地产市场已进入总量均衡、地区分化的新开展阶段，房地产长效机制放慢构建、“一城一策”履行，都会开展潜力差别宏大，都会研讨变得尤其主要。

　　在权重处置上，接纳条理阐发法自上而下设置各级目标权重，并经由过程回测汗青数据优化权重设置。在2015-2016年的数据回测中，模子对排名的精确度为75%，对指数的拟合优度为62%。

　　一二线%的GDP，生齿会聚潜力很大。当前一线%的GDP，二线%的GDP都会建立开展，三线都会的生齿份额与经济份额根本持平、别离为33.9%、34.0%，四线都会的生齿份额较着低于经济份额、别离为39.7%、24.5%（因统计成绩，地域GDP合计与天下存在差别）。从经济生齿比值来看，2017年1、2、3、四线；从剔除产业身分的第三财产-生齿比值看，2017年1、2、3、四线年，一线、二线、三线、四线都会年均经济增速别离为7.5%、7.9%、7.8%、6.8%，四线经济范围基数小、但增速仍旧乏力。从地区看，近几年经济增速比力低的地域是辽宁、山西等数据挤水份地域及东北、西部等偏僻地域，经济增速多在6%以下；而中部很多地域经济增速在8-10%之间，西南部门地域更是在10%以上。整体上看，将来生齿将持续向多数会圈和地区中间城墟市聚，三四线都会全域生齿将来将持续大幅流出。

　　从分线都会看，生齿连续向一二线大都会流入，三线都会全域流入流出根本均衡，四线年，一线、二线都会生齿年均增速均明显高于天下均匀程度，且一线都会增速更高，表白生齿持久净流入、且向一线年，一线都会生齿年均增速别离为3.9%、3.4%、1.5%，二线年以来一二线都会生齿流入放缓但仍连结会聚，放缓的缘故原由包罗京沪控人、生齿老化农人工回流等。上述三个期间，三四线合计生齿年均增速别离为0.63%、0.29%、0.44%，而天下生齿均匀增速为1.04%、0.57%、0.52%，表白2011年以来生齿虽有回流但仍在连续净流出。此中，2001-2010年、2011-2017年三线都会生齿年均增速别离为0.50%、0.44%，根本持平于天下0.57%、0.52%的生齿增速；四线%，较着低于天下均匀程度。

　　从房价周期看，前期阅历较着调解的部门一二线都会及周边房价将逐步趋稳，如供应不敷或存在必然上涨压力。从汗青经历看，已往很多都会的房价存在三年阁下的小周期，涨一段调解一段，小周期的背后是房地产调控、处所对地盘财务的依靠、需求开释与透支等身分。2015-2016年京津冀、长三角、珠三角部门都会及一些省会都会房价已持续低迷2年以上，今朝成交量有所回暖，市场逐步趋稳。此类都会在一线都会中有北上广深，二线都会中有天津、南京、无锡、姑苏、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等，三线都会中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等。而部门前期次要受棚改货泉化刺激招致房价大涨、同时缺少根本面支持的三四线都会存在必然调解风险。

　　从地区看，中国进入都会群都会圈时期，地区分化凸起，都会开展潜力差别宏大，都会研讨代价愈加凸显。在住房欠缺时期，都会的开展潜力差别不大，但在住房整体均衡时期，都会的开展潜力则呈较着差别。住房存量套户比低、财产生机强、生齿连续流入的都会明显更具开展潜力，而住房存量套户比高、财产不振、生齿连续流出的都会缺少开展潜力。在这一布景下，研判差别都会的开展潜力相当主要。从国际和中国经历看，生齿迁徙分为两个阶段：从村落到都会迁徙，到在都会化中前期较着向都会圈都会群迁徙。固然中国从2006年“十一五”计划开端提出以都会群作为城镇化的主体形状，但较着促进都会群建立则开端于2014年启动的新型城镇化建立，19个都会群计划接踵出台。2018年11月，国务院《关于成立愈加有用的地区和谐开展新机制的定见》请求，成立以中间都会引领都会群开展、都会群动员地区开展新形式，鞭策地区板块之间交融互动开展。鉴于当前大都都会群发育不成熟，中心把以大都会为中心的都会圈作为都会群建立的打破口和抓手。2019年2月，国度发改委公布《关于培养开展示代化都会圈的指点定见》，请求以同城化为标的目的建立1小时通勤圈，标记着中国进入都会群都会圈时期。究竟上，已往几年一二三四线都会房价走势较着分化，恰是都会开展潜力呈较着差别的间接表示。一二线都会房价因生齿大幅流入、地盘供应不敷在2015-2016年暴跌；三四线都会一度库存高企、后因去库存政策等在2017-2018年大涨。

　　施行真实的房地产长效机制，有助于市场平妥当康开展，这也是群众、当局、企业等各方的配合期盼。长效机制的枢纽在于人地挂钩、金融不变和因城施策。关于生齿连续流入、供地不敷招致的房价太高都会，增长地盘供给；关于生齿连续流出、供地过量招致的库存太高都会，削减地盘供给；经由过程人地挂钩完成供求均衡，处理此前人地别离、供求错配招致的一二线房价太高、三四线库存太高成绩。从美国、英国、德国、日本、中国香港、新加坡等经历看，房地产过分金融杠杆化是风险之源，货泉金融不变是治标之策，要制止货泉超发、杠杆太高和住民过分举债，经由过程货泉、金融、税收、地盘等多种手腕，撑持刚需和改进型需求，抑止谋利型需求。

　　根本面阐发是都会开展潜力研判的中心，枢纽在于研判生齿趋向，逻辑链条是：人随财产走，财产规划决议于区位。其一，房地产持久看生齿，生齿决议需求。生齿是统统经济社会举动的根底，更是房地产市场开展的底子支持。因为诞生生齿大幅下滑，2018年中国生齿仅增长530万，生齿总量将在2024-2031年见顶，各地域已逐步进入生齿争取的存量博弈时期。生齿迁徙的底子动力在于实践支出和糊口水准差异，普通纪律是人随财产走、人往高处走。其二，财产决议都会兴衰，财产兴则都会兴，财产聚则生齿聚。当前中国经济从高速增加阶段转向高质量开展阶段，从环球代价链的中低端向中高端转型晋级，地区财产格式较着变革。从地域层面看，东部内地大批制作业受本钱上升影响，曾经并正向中国本地、东南亚转移。从都会群角度看，兴旺都会群内中心城墟市聚高端制作和高端效劳业、向周边转移普通制作业，发育中都会圈都会群制作业持续向中心城墟市聚，都会群外普通都会财产构造多显现低端制作业化和低端效劳业化。其三，区位决议财产规划，范围经济和交通本钱决议区位。企业财产规划以最大化利润为目的，区位挑选相当主要。但区位身分并不是原封不动的，跟着范围经济和交通本钱等身分变革。中国东部内地地域领先开展的枢纽并不是是领先开放的政策，而是内地的天文地位有益于出口；从环球看，约60%的经济总量集合在内地100千米范畴内。高端制作和高端效劳业会萃在中心大都会，次要是由于范围经济带来的本钱降落和服从进步。

　　一线年；但一线都会因地盘供应不敷，房价并不是由中位数支出人群决议，而是由高支出人群决议。2017年一线年，都会间分化明显，这与环球其他经济体中心都会房价支出比力高的状况分歧。此中，北京、上海、深圳的房价支出比别离为26.5社会资本近况、22、21.4年；二三线都会中三亚、厦门、福州房价支出比也很高，别离为31.2、24.2、21.5年，三亚为天下旅游都会、房价次要受外来者购房影响。从准绳上讲，在供需根本均衡的市场，房价由中位数支出人群决议；在供应较着大于需求的市场，房价由低支出人群决议；在供应较着小于需求的市场，房价则由高支出人群决议。而且，与外洋较着差别，因文明传统差别，中国人购房存在“六个钱包”征象，即怙恃等对后代的资金撑持凡是较大，这使得传统房价支出比的襟怀存在必然偏向。不外，思索到理想并没有更好的目标及数据权衡相对购置才能，本文仍然接纳房价支出比襟怀。

　　拥抱都会群，掌握大趋向。以中间都会为引领的都会圈都会群更具消费服从，更节省地盘、能源，是支持中国经济高质量开展的次要平台，是中国当前和将来开展的重点。2019年开展潜力百强都会中有96个位于19大都会群，有54个位于24个万万级多数会圈。从人均消费服从看，分范围人均缔造GDP显现范围从大到小的递加征象；1000万人以上的都会人均缔造14万元的GDP，是100-300万人都会的2.1倍，是20万人以下都会的约5倍。在都会群层面，19个都会群的中心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个都会群。估计到2030年，中国2亿新增城镇生齿的约80%将散布在19个都会群，此中约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、华夏、山东半岛等七大都会群。在都会圈层面，24个1000万人以上的多数会圈以6.7%的地盘会聚33%的生齿缔造约54%的GDP，此中上海、北京、深莞惠、广佛肇等都会圈开展潜力较着居前。在多数会圈以外，仍有两类三四线都会值得存眷：一类是东部内地地域经济气力比力凸起的三四线都会，另外一类是间隔中间大都会较远、辖区或要地生齿范围大的本地处所性中间都会，均大都位于都会群内。

　　从可售库存看，2019年3月一线、二线、三四线样本都会库存去化周期别离为11.7、10.5、11.4个月，三四线年下半年以来有必然上升。可售商品室第数据可得性较差，我们拔取分线样本都会停止阐发。一线城：北京、上海、广州、深圳，二线城：天津、重庆、南京、武汉、成都、姑苏、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌，三四线城：徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平、三明都会建立开展、滁州、安庆。2015年以来，得益于棚改货泉化政策三四线都会可售库存去化周期连续走低，2018年5-6月最低不到7个月，但逐步上升。2019年3月，一线、二线和三四线都会可售商品室第去化周期别离为11.7、10.5和11.4个月。需求留意的是，库存去化周期对贩卖十分敏感，好比部门都会商品室第销量当前处于汗青低位，一旦成交回暖，去化周期将较着降落。

　　本研讨关于熟悉都会开展潜力、当局构建长效机制、增进房地产市场平妥当康开展、住民安身立命、企业投资决议计划等具有参考代价。

　　本文一切的数据均来自于公然渠道，次要包罗国度及各处所统计局、当局公然材料、Wind、部门房地产专业数据机构等。对部门地域或部门目标还没有宣布2018年纪据的状况，我们以2017年纪据替代。

　　在市局面，用库存去化、房价周期、需求透支率、地价房价比等颠簸较大的4个短时间目标研判都会市场短时间颠簸，以在根本面阐发根底上判定进入机会及优先次第。一些都会虽然从根本面上看中持久开展潜力较大，但假如短时间需求透支严峻，短时间以内并没有开展潜力。我们经由过程4个短时间目标反应市局面，包罗地盘消化周期、房价周期、需求透支率、地价房价比等。因为可售库存数据不全，我们以地盘消化周期这类广义库存去化目标反应都会住房库存。房价周期反应都会房价今朝处于何种地位，是上涨中仍是下跌中，和相干连续工夫。需求透支率即为当前室第贩卖面积增速与已往几年增速的偏离水平，假如大幅偏离已往均值，则很能够意味着风险较大。地价房价比可大抵反应房企当前拿地的预期本钱收益比，不外假如缺少生齿和财产导入，地价房价比低的地域也缺少开展潜力。

　　从整体看，20-50岁生齿于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制放慢构建，标记着中国房地产市场辞别高增加阶段，进入高质量开展的新时期新周期。在需求侧，中国20-50岁主力置业人群范围于2013年达峰值，室第新完工面积2011、2013年达超越14亿平的双峰，2018年商品室第贩卖面积达14.8亿平方米、大几率为汗青峰值。根据当宿世齿开展趋向，中国生齿总量将在2024年阁下见顶，如后续鼓舞生养，见顶工夫也最多提早到2031年。在供应侧，1978年变革开放以来，出格是1998年房改以来，中国城镇住民根本完成从筒子楼到室第小区，从全民蜗居到根本适居的汗青性逾越，天下层面的城镇住房套户比从不到0.8上升到靠近1.1，表白住房欠缺时期闭幕。在政策层面，房地产调控思绪发作严重改变，逐步从短时间调控政策向长效机制建立过渡。已往20年，中国房地产调控目的在稳增加和控房价之间几经重复，调控思绪重抑止需求轻增长供应、重短时间调控轻长效机制，调控手腕重行政调控轻经济手腕，成果房价越调越涨。2016年12月中心明肯定位“屋子是用来住的、不是用来炒的”，开端提出成立增进房地产平妥当康开展的根底性轨制和长效机制，房地产调控思绪逐步从短时间调控政策向长效机制建立过渡，从天下一盘棋向因城施策过渡，从以商品属性为主向构建夸大寓居属性的住房轨制过渡。

　　从户籍状况看，次要大都会外来生齿浩瀚、生齿当地化空间很大，跟着户籍轨制变革深化促进无望开释部门住房需求。中心请求，除北京、上海少数超大都会外，其他都会均需铺开放宽落户限定。当前常住生齿与户籍生齿之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座都会，在200-500万人的有姑苏、佛山、武汉、郑州、宁波5座都会，在100-200万人的有15座都会，50-100万人的有18座都会。上述44城或为直辖市、省会都会、方案单列市，或为长三角、珠三角、海峡西岸地域兴旺都会。比年在户籍轨制变革和“抢人大战”的布景下，部门大都会户籍生齿增加迅猛。2018年西安、成都、武汉、广州户籍生齿别离较上年增长86.6、40.8、30.1、29.8万人，次要以户籍迁入的机器增加为主。

　　东部、中部地盘财务依靠度较高，别离为57%、52%；二三线%，高于一线、四线都会。地盘财务依靠度在必然水平上意味着处所当局对房价的依靠。分地区看，东部、中部近三年地盘财务依靠度（地盘出让支出/处所普通大众预算支出）别离为57%、51.7%，高于西部、东北的31.6%、19.4%。这是因为西部、东北需求相对偏弱，房地产拉动经济的才能有限。分线看，2、三线都会近三年地盘财务依靠度别离为64.2%、49.5%，高于一线%和四线%。此中，上海、深圳地盘财务依靠度别离为25%、26%，而北京、广州达50%、68%。在天下336个地级单元（不含三沙）中，有16座都会地盘财务依靠度大于100%，占比4.8%；有31座都会在70%-100%之间，占比9.2%；有98座都会在40%-70%之间，占比29.2%；有191座都会在40%以下，占比56.8%。

　　第二类是间隔中间大都会较远、辖区或要地生齿范围大的中西部处所性中间都会，如洛阳、包头、银川、鄂尔多斯、岳阳、绵阳、衡阳、安阳、广安、遂宁、柳州、南阳等，也大都位于都会群内。此中，银川为省会都会，洛阳、包头、鄂尔多斯、岳阳、衡阳、柳州、南阳别离为地点省分的省域副中间都会。别的，宜昌、常德、遵义、襄阳、赣州等处所性中间都会今朝不在开展潜力百强都会之列，但从久远看仍具有必然开展潜质。

　　详细来看，我们在根本面存眷需求侧的生齿近况、生齿潜力和生齿购置才能，和供应侧的住房存量及地盘财务依靠度，共触及23个目标。此中，生齿近况分为总量和构造两个维度，后者包罗外来生齿、生齿年齿构造、城镇化率、小门生等目标。基于“人随财产走，人往高处走”的根本逻辑，我们从经济气力、财产立异、交通区位和大众资本四个方面阐发生齿潜力。除经济总量外，我们以经济-生齿比值（地区经济份额/生齿份额）作为反应经济层面的整体生齿吸收力，以A+H股上市公司数、创造专利受权量反应地区先辈财产及立异才能，以高铁始发终到趟数、高速公路路网密度、到中间都会间隔等反应交通区位，以在校大门生数、执业（助理）医师数、都会轨道交通里程路网密度反应教诲、医疗、大众交通等大众资本状况。在购置才能方面，我们存眷绝对程度的人均储备存款、人都可安排支出和相对程度的房价支出比。在供应侧，我们存眷套户比和地盘财务依靠度两个目标；此中，套户比反应存量住房市场的整体均衡水平，地盘财务依靠度反应处所当局对房地产的依靠及与此相干的地盘出让偏好。

　　研讨布景与阐发框架：房地产市场进入总量均衡、地区分化的都会群时期。1）布景：房地产进入新周期，都会开展进入都会群都会圈时期。中国20-50岁生齿于2013年见顶，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制放慢构建，标记着中国房地产市场辞别高增加阶段，进入高质量开展的新时期新周期。在中持久，城镇化、寓居改进、都会更新三大盈余将支持中国房地产市场将来安稳开展。从地区看，中国进入都会群都会圈时期，地区分化凸起，都会开展潜力差别宏大，都会研讨代价愈加凸显。2）阐发框架：根本面阐发趋向，市局面阐发机会。根本面阐发是都会开展潜力研判的中心，枢纽在于研判生齿，逻辑链条是：人随财产走，财产决议都会兴衰，范围经济和交通本钱等区位身分决议财产规划。我们在根本面存眷需求侧的生齿近况、生齿潜力和生齿购置才能，和供应侧的住房存量及地盘财务依靠度，共触及23个目标。在市局面，用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等颠簸较大的4个短时间目标研判都会市场热度，以在根本面阐发根底上判定进入机会。按照汗青数据回测，精确度为75%。

　　按照GDP、城镇住民人都可安排支出、和都会政治职位等，将天下337个地级及以上单元分别为一二三四都会，此中三沙市因公然数据缺失较多而不在本文榜单范畴内。一线万亿元以上；二线都会为除一线都会外的直辖市、大都省会都会、方案单列市和GDP大于7000亿元且城镇住民人都可安排支出大于4万元的少数兴旺地级市共35个；三线都会为少数强大省会都会和GDP在2000亿元以上的其他地级单元共85个；四线亿元以下的其他地级单元共213个。

　　按照“泽平宏观”公布的《2019年中国都会开展潜力排名》榜单，此中深北上广居稳居前四，成都第五。地区中间都会及长三角珠三角表示凸起，东北团体落伍。

　　别的，短周期的金融目标多具有天下统一性、地域差别小，以是未归入模子考量范畴。金融政策（利率、活动性投放、信贷、首付比等）既是列国停止宏观经济调控的次要东西之一，也是对房地产市场短时间颠簸影响最为明显的政策。住房的开辟和购置都高度依靠银行信贷的撑持，利率、首付比、信贷等政策将影响住民的付出才能，也影响开辟商的资金回笼和预期，对房市供求颠簸影响较大。